Annoncée lors d'une importante réunion politique le mois dernier, cette campagne vise à aider les villes chinoises à se débarrasser de leur stock croissant d'appartements neufs et à fournir des liquidités cruciales aux promoteurs immobiliers en difficulté. Au 6 mai, plus de 50 villes avaient lancé leur propre version du programme "échanger l'ancien contre le nouveau", selon une enquête privée de la China Index Academy.
Mais les analystes, les agents immobiliers et les promoteurs affirment que l'intérêt pour les logements d'occasion est très limité, ce qui jette un doute sur le succès de la campagne et suggère que le ralentissement du secteur immobilier en Chine a encore de beaux jours devant lui.
"Certaines personnes se sont renseignées sur la campagne, mais jusqu'à présent, nous n'avons eu aucune transaction réussie", a déclaré Qin Yi, agent immobilier à Shanghai.
"Le plus gros problème est de vendre les biens de seconde main.
Le programme d'échange est la dernière d'une série de mesures de soutien prises par la Chine depuis 2022 pour tenter de redonner vie à un secteur qui représentait environ un cinquième de l'activité économique à son apogée et qui reste un frein majeur à la croissance.
La Chine a abaissé les taux d'intérêt et les acomptes, et la plupart des villes ont assoupli ou supprimé les restrictions relatives aux achats antérieurs. Un programme de financement des promoteurs sur liste blanche pour l'achèvement des projets a également du mal à s'imposer.
La demande de logements neufs et de résidences secondaires en Chine a chuté, en particulier dans les petites villes, car les acheteurs potentiels craignent que les prix ne baissent encore et que certains promoteurs ne soient pas en mesure d'achever leurs projets.
Dans le même temps, le nombre de ces deux types de biens immobiliers mis en vente a augmenté.
En janvier-mars, 395 millions de mètres carrés (4,25 milliards de pieds carrés) de logements neufs ont été mis en vente, soit une hausse de 24 % en glissement annuel, selon les dernières données officielles. Parallèlement, les ventes de logements neufs se sont élevées à 189,42 millions de mètres carrés au cours de la même période, soit une baisse de 28 % d'une année sur l'autre.
AU PIED D'UNE FALAISE
Sur le marché secondaire, le nombre de propriétés mises en vente a été 20 fois plus élevé que le nombre de transactions en avril, selon une enquête menée dans 14 villes par le Zhuge Real Estate Data Research Centre. Les inscriptions ont augmenté de 294 % en glissement annuel à Shenzhen et de 39 % à Shanghai.
En outre, des dizaines de millions d'appartements doivent encore être achevés en Chine.
"Les ventes sont en chute libre", déclare Ma Hong, analyste principal à l'institut de recherche GDDCE à Shanghai, qui estime que le programme d'échange n'aura qu'un impact limité. "Très peu de gens osent acheter une maison.
"En l'absence d'outils plus innovants, tels qu'un fonds de stabilisation de l'immobilier, la tendance baissière du marché se poursuivra.
Quelque 96 % des ménages chinois possèdent déjà au moins un logement. Avant que le marché ne se retourne, les Chinois considéraient depuis des décennies les appartements - en particulier les nouveaux, plus modernes - comme l'endroit le plus sûr pour placer leurs économies.
La plupart des villes participant au programme demandent aux acheteurs de verser un acompte pour un appartement nouvellement construit, qu'ils pourront récupérer intégralement après deux ou trois mois s'ils ne parviennent pas à vendre leur logement actuel pour financer l'achat. Les villes offrent des taxes et des frais réduits pour la transaction si elle est menée à bien.
Un agent immobilier de Shenzhen, centre technologique, qui n'a donné que son nom de famille, Zhou, a déclaré que plus d'une douzaine de personnes avaient versé des acomptes, mais que leurs maisons "ne semblent pas encore avoir été vendues".
À Chongqing, une ville de plus de 30 millions d'habitants située dans le sud-ouest de la Chine, qui expérimente ce système depuis février, un agent nommé You a déclaré qu'il n'avait "pas d'effet évident" sur la demande.
Zhengzhou, une ville centrale d'environ 13 millions d'habitants, a demandé aux promoteurs d'acheter des logements de seconde main.
Un cadre d'un promoteur chinois, qui a requis l'anonymat en raison du caractère sensible du sujet, a déclaré que son entreprise "n'avait aucun intérêt à participer" parce que le marché de l'occasion était "très mauvais". Un cadre d'un autre promoteur a qualifié le programme d'échange de "vide de sens".
"Personne n'achète, alors comment vendre pour échanger ?", a déclaré le second promoteur.
Compte tenu du succès limité des mesures d'incitation existantes pour stimuler la demande, la Chine envisage un plan permettant aux gouvernements locaux de tout le pays d'acheter des millions de logements invendus, a rapporté Bloomberg News.
"Le gouvernement pourrait devoir intervenir et gérer l'offre sur le marché secondaire si les attentes en matière de prix du logement restent négatives", ont déclaré les analystes de Goldman Sachs dans une note publiée cette semaine. (Rédaction : Marius Zaharia ; édition : Tomasz Janowski)
