COMMUNIQUÉ DE PRESSE
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Le 2 mai 2024 - avant ouverture des marchés
AEDIFICA
Société anonyme
Société immobilière réglementée publique de droit belge
Siège : Rue Belliard 40 (bte 11), 1040 Bruxelles
Numéro d'entreprise : 0877.248.501 (RPM Bruxelles)
(la « Société »)
Rapport financier intermédiaire
1er trimestre 2024
Une performance opérationnelle robuste générant de solides résultats
- EPRA Earnings* de 59,8 millions € (+8 % par rapport au 31 mars 2023), ou 1,26 €/action
- Revenus locatifs atteignent 82,0 millions € (+8% par rapport au 31 mars 2023)
- Augmentation de 3,3 % des revenus locatifs à périmètre constant* sur le 1er trimestre
- Durée résiduelle moyenne pondérée des baux de 19 ans et taux d'occupation de 100 %
Patrimoine immobilier* de près de 6 milliards € au 31 mars 2024
- 623 sites d'immobilier de santé avec plus de 47.300 utilisateurs finaux, répartis sur 8 pays
- Programme d'investissement de 343 millions € dans des projets de développement déjà loués et d'acquisitions en cours, dont 193 millions € sont encore à investir. Au cours du 1er trimestre, 10 projets du programme ont été réalisés pour un budget d'investissement total d'environ 74 millions €
Bilan solide et forte liquidité
- Taux d'endettement de 39,6 % au 31 mars 2024, en légère baisse par rapport au 31 décembre 2023
- 868 millions € de capacité sur les lignes de crédit confirmées pour financer les CAPEX et les besoins de liquidité
- Notation d'investissement BBB avec une perspective stable (par S&P)
- Le régime UK REIT permettra d'augmenter la contribution des flux de trésorerie d'exploitation britanniques aux résultats du Groupe
Prévision pour 2024 en bonne voie
- EPRA Earnings* pour 2024 estimé à 223 millions €, soit 4,70 €/action
- Dividende proposé pour l'exercice 2024 : 3,90 €/action (brut)
- Indicateur alternatif de performance (Alternative Performance Measure - APM) au sens des directives ESMA (European Securities and Market Authority) du 5 octobre 2015. Aedifica utilise depuis de nombreuses années dans sa communication financière des APM au sens des directives édictées par l'ESMA. Certains de ces APM sont recommandés par l'Association Européenne des Sociétés Immobilières Cotées (European Public Real Estate Association - EPRA), d'autres ont été définis par le secteur ou par Aedifica dans le but d'offrir au lecteur une meilleure compréhension de ses résultats et de ses performances. Les APM repris dans ce rapport financier intermédiaire sont identifiés par un astérisque (*). Les indicateurs de performance qui sont définis par les règles IFRS ou par la loi ne sont pas considérés comme des APM. Ne le sont pas non plus les indicateurs qui ne sont pas basés sur des rubriques du compte de résultats ou du bilan. Les APM sont définis, commentés et rapprochés avec le poste, le total ou le sous-total des états financiers le plus pertinent à cet effet dans l'Annexe 4 ci-après.
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Chiffres clés consolidés & indicateurs de performance selon le référentiel EPRA 1
Chiffres clés immobiliers | 31/03/2024 | 31/12/2023 |
Juste valeur du patrimoine immobilier* (en millions €) 2 | 5.963 | 5.849 |
Nombre de bâtiments | 623 | 617 |
Rendement brut sur base de la juste valeur (en %) | 5,9% | 5,8% |
EPRA Net Initial Yield (NIY) (en %) | 5,3% | 5,3% |
EPRA Topped-up NIY (en %) | 5,5% | 5,4% |
Taux d'occupation (en %) | 100% | 100% |
EPRA Vacancy Rate (en %) | 0,0% | 0,1% |
WAULT (en années) | 19 | 19 |
Croissance des loyers à périmètre constant (devise du groupe, en %) | 3,3% | 5,2% |
Chiffres clés financiers | 31/03/2024 | 31/12/2023 |
Taux d'endettement (en %) | 39,6% | 39,7% |
Coût moyen de la dette* (en %) | 1,6% | 1,7% |
Coût moyen de la dette* (y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées, en %) | 1,8% | 1,9% |
Durée résiduelle moyenne des lignes de crédits tirées (en années) | 4,2 | 4,4 |
Interest Cover Ratio* (ICR) 3 | 6,2 | 5,9 |
Ratio de couverture (en %) | 95,9% | 95,8% |
Durée résiduelle moyenne pondérée de couverture (en années) | 4,8 | 5,1 |
Dette nette/EBITDA* 4 | 8,4 | 8,4 |
31/03/2024 | 31/03/2023 | |
Revenus locatifs (en millions €) | 82,0 | 76,2 |
EPRA Earnings* (en millions €) | 59,8 | 55,3 |
Résultat net (part du groupe) (en millions €) | 75,6 | 16,1 |
EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)* (en %) | 15,3% | 16,8% |
EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)* (en %) | 15,3% | 16,8% |
Chiffres clés par action | 31/03/2024 | 31/12/2023 |
EPRA NRV* (en €/action) | 85,83 | 84,17 |
EPRA NTA* (en €/action) | 75,59 | 74,18 |
EPRA NDV* (en €/action) | 77,21 | 75,41 |
31/03/2024 | 31/03/2023 | |
EPRA Earnings* (en €/action) | 1,26 | 1,39 |
Résultat net (part du groupe) (en €/action) | 1,59 | 0,40 |
- Voir la section 4.3 pour plus d'informations sur les chiffres clés basés sur les états financiers.
- Y compris les immeubles de placement en exploitation, les actifs détenus en vue de la vente*, les projets de développement, le droit d'utilisation sur terrains détenus en « leasehold » conformément à la norme IFRS 16 et la réserve foncière.
- Calculé sur la base de la définition du prospectus d'Aedifica relatif à son obligation durable : le rapport entre le « résultat d'exploitation avant résultat sur portefeuille » (lignes I à XV du compte de résultats consolidé) et les « charges d'intérêts nettes » (ligne XXI) sur une base glissante de 12 mois.
- Non ajusté pour les projets en cours de construction.
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1. Résumé de l'activité depuis le 1er janvier 2024
Au cours du premier trimestre 2024, Aedifica s'est principalement concentrée sur l'exécution de son programme d'investissement et la gestion de son portefeuille. Soutenue par un bilan solide, l'amélioration de la performance des opérateurs et un environnement macroéconomique plus favorable dans lequel les taux d'intérêt à court terme semblent avoir atteint leur maximum et où l'inflation a baissé, Aedifica a repris avec prudence sa politique d'investissement. Depuis le début de l'année, environ 46 millions € de nouveaux investissements ont été annoncés dans le secteur de l'immobilier de santé, qui continuera à avoir besoin de capacités supplémentaires dans les années à venir en raison du vieillissement de la population européenne. Aedifica a de nouveau enregistré des résultats solides, ce qui se reflète dans un EPRA Earnings* légèrement supérieur à la prévision budgétaire et en hausse de 8 % par rapport au premier trimestre 2023.
ACHÈVEMENT DU PROGRAMME D'INVESTISSEMENT
Au total, dix projets du programme d'investissement s'élevant à environ 74 millions € ont été achevés au cours du premier trimestre. Cela a permis de réduire le programme d'investissement à environ 343 millions € au 31 mars 2024 (voir Annexe 3). Dans les semaines et les mois à venir, plusieurs autres projets devraient être livrés, ce qui devrait conduire à une nouvelle réduction de la taille du programme d'investissement à environ 120 millions € d'ici la fin de l'année (sans tenir compte de l'ajout de nouveaux projets).
- la fin du mois de mars, le portefeuille immobilier d'Aedifica comprenait 623 sites d'une capacité de plus de 35.400 résidents et plus de 11.900 enfants. La juste valeur du patrimoine immobilier* s'élevait à 5.963 millions € (contre 5.849 millions € au début de l'exercice).
BILAN SOLIDE
Aedifica bénéficie d'un bilan solide. Au 31 mars 2024, le taux d'endettement consolidé s'élevait à 39,6%, en légère baisse par rapport au 31 décembre 2023 et bien en-dessous du seuil de 45% que le Groupe s'impose dans sa politique financière. Après cinq trimestres consécutifs de valorisation négative du portefeuille, la valorisation du portefeuille est légèrement positive à périmètre constant au premier trimestre 2024, confirmant la résilience de l'immobilier de santé.
Au cours du premier trimestre 2024, les ressources financières ont été renforcées par la conclusion d'un nouveau financement bancaire à long terme s'élevant à environ 25 millions € (refinancement anticipé, lié
- des indicateurs clés de performance de durabilité). Fin mars, la marge de manœuvre sur les lignes de crédit engagées s'élevait à 868 millions €, ce qui fournit des ressources suffisantes pour financer l'exécution du programme d'investissement et les besoins de liquidités.
Le coût moyen de la dette*, y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées, a légèrement diminué à 1,8% grâce aux couvertures de taux d'intérêt du Groupe couvrant près de 96% de la dette financière. L'échéance moyenne pondérée des couvertures est de 4,8 ans.
En outre, 47% des lignes de crédit tirées sont liées à des indicateurs clés de performance de durabilité, ce qui souligne les efforts du groupe pour intégrer les critères ESG dans sa politique financière.
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RÉSULTATS SOLIDES
Au cours du premier trimestre de 2024, le portefeuille d'Aedifica a généré des revenus locatifs de 82,0 millions €, soit une augmentation d'environ 8% par rapport à la même période de l'année précédente. Cette augmentation s'explique principalement par les projets achevés du pipeline et l'indexation des loyers, qui s'élève à 3,4% à périmètre constant*. Le résultat EPRA Earnings* s'élève à 59,8 millions € (55,3 millions € au 31 mars 2023, soit une augmentation d'environ 8 %), soit 1,26 € par action. L'EPRA Earnings* (absolu et par action) est légèrement supérieur à la prévision budgétaire. Le résultat net d'Aedifica s'élève à 75,6 millions € (16,1 millions € au 31 mars 2023). Cette augmentation du résultat net par rapport à l'année dernière est principalement attribuable à l'évaluation du portefeuille.
Ces résultats solides permettent au conseil d'administration d'Aedifica de réaffirmer ses prévisions pour l'exercice 20245.
Fredenbeck - Fredenbeck (DE)
Maison de repos achevée en mars 2024
5 Voir communiqué annuel du 21 février 2024 ou section 5.1 du présent rapport financier intermédiaire.
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2. Evénements importants
2.1. Investissements, réceptions et cessions durant le 1er trimestre
- 46 millions € de nouveaux investissements aux Pays-Bas et au Royaume-Uni
Au cours du premier trimestre 2024, Aedifica a annoncé de nouveaux investissements aux Pays-Bas et au Royaume-Uni pour un montant total d'environ 46 millions €.
Nom | Type | Localisation | Date | Investissement | Pipeline |
(millions €) | (millions €) 1 | ||||
Pays-Bas | 25 | - | |||
Participation résiduelle de 50 % | Acquisition | Divers lieux | 02/02/2024 | 25 | - |
dans un portefeuille de | aux Pays-Bas | ||||
6 résidences de soins (AK JV) | |||||
Royaume-Uni2 | 18 | 3 | |||
St. Joseph's Convent | Rénovation | St. Hellier | 22/03/2024 | - | 3 |
& extension | |||||
Rosewood House | Acquisition | Londres | 27/03/2024 | 18 | |
Total | 43 | 3 |
Contrat Exploitant
WAULT | Korian NL |
19 ans - NNN |
WAULT | Emera |
23 ans - NNN | |
30 ans - NNN | Bondcare |
- Les montants de cette colonne comprennent les budgets des projets de développement qu'Aedifica financera. Les projets de développement sont repris dans le programme d'investissement (voir Annexe 3).
- Les montants en £ ont été convertis en € en utilisant le taux de change en vigueur à la date de la transaction.
Villa Florian à Blaricum (NL) | Rosewood House à Londres (UK) |
Faisant partie du portefeuille AK JV dont la participation | Maison de repos acquise en mars 2024 |
résiduelle a été acquise en février 2024 |
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- 10 projets achevés pour 74 millions €
Au cours du premier trimestre, dix projets du programme d'investissement ont été achevés pour un montant total d'environ 74 millions €.
Nom | Type | Localisation | Date | Investissement | Contrat | Exploitant |
(millions €) | ||||||
Allemagne | 35 | |||||
Haus Marxloh | Rénovation | Duisburg | 31/01/2024 | 4 | WAULT 22 ans - NN | Procuritas |
Seniorenquartier Gera | Développement | Gera | 29/02/2024 | 16 | 30 ans - NNN | Modern Care |
Fredenbeck | Développement | Fredenbeck | 27/03/2024 | 15 | 30 ans - NNN | Residenz Management |
Royaume-Uni2 | 16 | |||||
Dawlish | Développement | Dawlish | 15/02/2024 | 16 | 30 ans - NNN | Maria Mallaband |
Finlande | 23 | |||||
Salo Linnankoskentie | Développement | Salo | 02/01/2024 | 3,5 | 15 ans - NN | Sospro |
Hollola Kulmatie | Développement | Hollola | 08/01/2024 | 2,5 | 15 ans - NN | HDL |
Sotkamo | Développement | Sotkamo | 23/01/2024 | 2,5 | 15 ans - NN | Esperi |
Härkökivenkatu | ||||||
Kuopio Torpankatu | Développement | Kuopio | 31/01/2024 | 5,5 | 15 ans - NN | Esperi |
Rovaniemi Gardininkuja | Développement | Rovaniemi | 29/02/2024 | 4 | 15 ans - NN | Suomen kristilliset |
hoivakodit | ||||||
Helsinki Landbontie | Développement | Helsinki | 04/03/2024 | 5 | 15 ans - NN | Kehitysvammatuki 57 |
Total | 74 |
- Les montants d'investissement pour les projets de développement achevés comprennent uniquement les travaux réalisés, à l'exception du montant d'investissement pour le projet de développement situé à Dawlish, qui comprend également la valeur contractuelle du terrain.
- Les montants en £ ont été convertis en € en utilisant le taux de change en vigueur à la date de la transaction.
- 3 cessions aux Pays-bas, au Royaume-Uni et en Suède
Au cours du premier trimestre, une maison de soins et deux terrains situés aux Pays-Bas, au Royaume- Uni et en Suède ont été vendus afin d'optimiser le portefeuille immobilier.
Nom
Pays-Bas
Natatorium (terrain)
Royaume-Uni
Oak Lodge
Suède
Marmormjölet 9 (terrain)
Total
Localisation | Date | Prix de vente |
(millions €) | ||
Velp 31/03/2024
Chard 02/02/2024
Huddinge 12/03/2024
5,5
Hollola Kulmatie à Hollola (FI) | Dawlish à Dawlish (UK) |
Centre de soins résidentiels spécialisés | Maison de repos achevée en février 2024 |
achevé en janvier 2024 |
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2.2. Evénements importants après le 31 mars 2024
- 1 projet achevé
Après le 31 mars 2024, Aedifica a achevé un projet de développement de son programme d'investissement au Royaume-Uni pour un montant d'environ 15 millions €.
Nom | Type | Localisation | Date | Investissement | Contrat | Exploitant |
(millions €) 1 | ||||||
Royaume-Uni2 | 15 | |||||
Biddenham St James | Développement | Biddenham | 05/04/2024 | 15 | 30 ans - NNN | Maria Mallaband |
Total | 15 |
- Les montants d'investissement pour les projets de développement achevés comprennent uniquement les travaux réalisés, à l'exception du montant d'investissement pour le projet de développement Biddenham St James, qui comprend également la valeur contractuelle du terrain.
- Les montants en £ ont été convertis en € en utilisant le taux de change en vigueur à la date de la transaction.
Biddenham St James à Biddenham (UK)
Maison de repos achevée en avril 2024
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2.3. Programme d'investissement au 31 mars 2024
Aedifica a un programme d'investissement total d'environ 343 millions € au 31 mars 2024, dont environ 150 millions € ont déjà été dépensés et environ 193 millions € restent à investir (voir Annexe 3 pour un aperçu complet). Les projets ont un rendement rapporté au coût initial moyen d'environ 5,6 %.
Le budget d'investissement total se répartit comme suit :
6% | 4% | |
7% | 27% | |
11%
12% | 19% |
14% |
Finlande
Royaume-Uni
Belgique
Irlande
Allemagne
Espagne
Suède
Pays-Bas
37 mio € | |
11% | |
2024 | |
85 mio € | |
25% | 2025 |
221 mio € | |
64% | |
>2026 |
Achèvements prévus de projets et finalisations d'acquisitions
400
343
300
-75
200 | |||||
-100 | ~120 | ||||
100 | -50 | ||||
0 | |||||
Pipeline | Q2 | Q3 | Q4 | Pipeline | |
31/03/2024 | 31/12/2024 |
Évolution prévue du programme d'investissement (approximative, en millions €)
sur la base des dates d'achèvement anticipées et sans tenir compte de l'ajout de nouveaux projets
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3. Gestion des ressources financières
3.1. Dettes financières
Au cours du premier trimestre 2024, Aedifica a renforcé ses ressources financières en obtenant une ligne de crédit de 25 millions € sur six ans (refinancement anticipé) liée à des indicateurs clés de performance de durabilité.
En outre, Aedifica a réussi à augmenter son émission de billets de trésorerie à court terme à hauteur de 70 millions €, optimisant ainsi le coût de sa dette.
Compte tenu des éléments mentionnés ci-dessus, l'échéancier des dettes financières d'Aedifica au
31 mars 2024 se présente comme suit :
Dette financière | Financements confirmés | Billets de trésorerie | ||||
(en millions €) 1 | à court terme | |||||
Lignes | Utilisation | |||||
31/12/2024 | 145 | 65 | 312 | |||
31/12/2025 | 531 | 146 | - | |||
31/12/2026 | 628 | 305 | - | |||
31/12/2027 | 647 | 488 | - | |||
31/12/2028 | 554 | 394 | - | |||
31/12/2029 | 43 | 3 | - |
>31/12/2029 | 649 | 614 |
Dette totale au 31 mars 2024 | 3.197 | 2.017 |
-
312
1 Les montants en £ ont été convertis en € sur base du taux de change du 31 mars 2024 (0,85509 €/£).
Au 31 mars 2024, la durée résiduelle moyenne pondérée de la dette financière tirée est de 4,2 ans. Les financements confirmés disponibles s'élèvent à 1.180 millions €. Après déduction des billets de trésorerie à court terme, les liquidités disponibles sont de 868 millions €.
Les prêts contractés dans le cadre du « Sustainable Finance Framework » d'Aedifica ou liés à des indicateurs clés de performance de durabilité s'élèvent à 1.309 millions €, dont 956 millions € sont tirés au 31 mars 2024 (47 % des lignes de crédit tirées), soulignant la volonté du Groupe de diversifier davantage ses sources de financement et d'intégrer des critères ESG dans sa politique financière.
Le coût moyen de la dette* y compris la commission sur les lignes de crédit non utilisées a légèrement diminué à 1,8 % (31 décembre 2023 : 1,9 %) grâce aux couvertures des taux d'intérêts qu'Aedifica a mis en place.
Au 31 mars 2024, la dette financière est couverte contre les risques de taux d'intérêt à hauteur de 95.9 %, ce qui correspond au rapport entre la somme de la dette à taux fixe et le montant de référence des dérivés financiers, divisé par la dette financière totale. La durée résiduelle moyenne pondérée de couverture est de 4,8 ans.
Dans le cadre de sa politique financière, Aedifica vise à maintenir son taux d'endettement inférieur à 45 %. Au 31 mars 2024, le taux d'endettement consolidé d'Aedifica s'élève à 39,6 %.
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4. Synthèse des résultats consolidés au 31 mars 2024
4.1. Patrimoine au 31 mars 2024
Au cours du premier trimestre, la juste valeur des immeubles de placement6 a augmenté d'environ 115 millions €, passant d'une juste valeur de 5.849 millions € à 5.963 millions €. Cette valeur de 5.963 millions € comprend les immeubles de placement en exploitation7 (5.812 millions €) et les projets de développement (151 millions €). La croissance des immeubles de placement en exploitation provient principalement de la mise en exploitation des projets de développement achevés (voir section 2.1 ci-dessus) et de la variation de juste valeur des immeubles de placement en exploitation prise en résultat (+1,7 millions €). Cette variation de la juste valeur des immeubles de placement en exploitation8, estimée par les experts évaluateurs indépendants, se ventile de la manière suivante :
- | Belgique : -5,9 millions € (-0,5 %) | - | Finlande : +2,4 millions € (+0,2 %) |
- | Allemagne : -4,3 millions € (-0,4 %) | - | Suède : +0,0 million € (+0,0 %) |
- | Pays-Bas : +3,3 millions € (+0,5 %) | - | Irlande : +1,1 million € (+0,3 %) |
- | Royaume-Uni : +5,1 millions € (+0,5 %) | - | Espagne : -0,0 million € |
Après cinq trimestres consécutifs de valorisations négatives du portefeuille, les valorisations des experts au premier trimestre ont légèrement augmenté de 0,02 % à périmètre constant, hors impact de la conversion des devises.
0 | +0,02% | |||||
-0,5 | -0,2% | |||||
-1 | -0,5% | -0,6% | ||||
-0,8% | ||||||
-1,5 | -1,2% | |||||
Q4 2022 | Q1 2023 | Q2 2023 | Q3 2023 | Q4 2023 | Q1 2024 |
Évolution des valorisations d'experts par trimestre à périmètre constant (en %)
Au 31 mars 2024, les immeubles de placement en exploitation (y compris les actifs détenus en vue de la vente*) comprennent 623 sites d'immobilier de santé, d'une capacité totale de plus de 35.400 résidents et plus de 11.900 enfants, et d'une surface bâtie totale d'environ 2.216.000 m2. Le taux d'occupation global9 du portefeuille est de 100 %. La durée résiduelle moyenne pondérée des baux (WAULT) du portefeuille total s'élève à 19 ans.
- 1.230 millions € en Belgique (80 sites)
- 1.189 millions € en Allemagne (100 sites)
- 1.097 millions € au Royaume-Uni (115 sites)
- 1.056 millions € en Finlande (206 sites)
- 680 millions € aux Pays-Bas (72 sites)
- 395 millions € en Irlande (22 sites)
- 72 millions € en Suède (26 sites)
- 3 millions € en Espagne (2 sites)
Belgique
Allemagne
Pays-Bas
Royaume-Uni
Finlande
Suède
Irlande
1% | >0% |
7% |
22%
18%
21% 19%
7% | Maisons de repos | ||
6% | |||
Logements pour seniors | |||
16% | Etablissements de soins | ||
aux seniors à vocation | |||
4% | mixte | ||
67% | Crèches | ||
Espagne | 12% |
Répartition géographique
(en juste valeur)
Autres segments de |
soins |
Répartition par type d'immeuble |
(en juste valeur) |
- Y compris les actifs détenus en vue de la vente*.
- Y compris les actifs détenus en vue de la vente* s'élevant à 94 millions €, un droit d'utilisation sur terrains de 75 millions € détenu en « leasehold » conformément à l'IFRS 16 et une réserve foncière de 16 millions €.
- Y compris les gains et pertes sur les acquisitions.
- Taux calculé selon la méthodologie EPRA.
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